Este artículo es para quien está por alquilar un inmueble, ya sea como inquilino o como propietario, y necesita entender qué está firmando, qué obligaciones asume cada parte y qué puede pasar si el contrato termina antes de lo previsto o si aparece un problema, como un alquiler impago o un depósito que no se devuelve.
Un mapa, no un modelo de contrato
La idea es tener un mapa general. No hace falta empezar por artículos y números de leyes. Primero conviene entender qué relación se está creando y qué cosas hay que mirar en el contrato. Después, cuando sea útil, aparecen las normas del Código Civil y Comercial que están detrás de esas reglas.
Qué es un alquiler
Un alquiler de un inmueble es, jurídicamente, una locación. En términos simples, el propietario —el locador— le da al inquilino —el locatario— el uso y goce temporal del inmueble, y el inquilino paga un precio por eso.
No se está comprando la propiedad. El dueño conserva su propiedad y el inquilino obtiene durante un determinado período el derecho a usar el inmueble en las condiciones acordadas.
Ese acuerdo genera obligaciones para los dos.
El inquilino, por ejemplo, tiene que pagar el alquiler, respetar el destino pactado, cuidar el inmueble y devolverlo cuando corresponda. El propietario, por su parte, tiene que entregar el inmueble en las condiciones acordadas y mantenerlo apto para el uso convenido, además de cumplir las demás obligaciones que surjan del contrato y de la ley.
El Código Civil y Comercial define la locación justamente como el contrato por el cual una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa a cambio de un precio en dinero. Para los inmuebles, además, establece que el contrato debe hacerse por escrito.
Por eso, antes de mirar cuánto se paga, conviene mirar qué se está pactando.
Qué mirar antes de firmar
Un contrato de alquiler no debería leerse solamente para encontrar el monto del primer alquiler. Hay varias cuestiones que pueden parecer secundarias al momento de entrar a la propiedad y terminar siendo muy importantes después.
Lo primero es identificar correctamente el inmueble: dirección, unidad, cochera, baulera u otros espacios incluidos, y el destino que tendrá.
Después hay que mirar la duración. En el régimen vigente, las partes pueden pactar libremente el plazo, aunque existen límites máximos: hasta 20 años para un destino habitacional y hasta 50 años para otros destinos. Si no se establece un plazo, la ley prevé plazos supletorios: dos años para vivienda permanente y tres años para otros destinos, mientras que las locaciones temporarias tienen un tratamiento diferente.
También es importante mirar cómo se determina el alquiler y cómo se actualiza. El régimen actual permite pactar el precio en pesos o en moneda extranjera y permite acordar mecanismos de actualización. Por eso, no alcanza con saber cuánto se paga al comienzo: hay que entender qué dice el contrato sobre los siguientes períodos, qué índice utiliza —si utiliza alguno— y con qué frecuencia se modifica el precio.
También conviene revisar quién paga cada gasto. En particular, las expensas merecen atención porque no todo lo que aparece dentro de una liquidación del consorcio necesariamente tiene el mismo tratamiento. La regla general del Código distingue entre las cargas vinculadas al uso del inmueble y aquellas que gravan la cosa o corresponden a expensas comunes extraordinarias.
Otro punto importante son las reparaciones y el estado del inmueble. Antes de entrar, es razonable dejar constancia del estado en que se recibe: paredes, pisos, aberturas, instalaciones, artefactos que formen parte del alquiler y cualquier deterioro existente. Esto no es una formalidad menor. Al finalizar el contrato, el inquilino debe devolver el inmueble en el estado en que lo recibió, salvo los deterioros propios del paso del tiempo y del uso regular.
También hay que prestar atención a las condiciones para terminar anticipadamente el contrato, a las garantías exigidas, al depósito, a las consecuencias de un incumplimiento y a la forma de realizar las comunicaciones entre las partes.
La pregunta útil al leer un contrato no es solamente «¿cuánto tengo que pagar?». Es también: ¿qué pasa si necesito irme antes?, ¿qué pasa si dejo de pagar?, ¿qué pasa si aparece una reparación?, ¿qué gastos me corresponden?, ¿qué pasa con el depósito cuando entrego las llaves?
Esas situaciones suelen ser mucho más importantes que cualquier cláusula que parezca complicada al principio.
El contrato no es solamente el precio del alquiler
El contrato sirve para dejar por escrito cómo va a funcionar la relación.
Por eso conviene que quede claro, entre otras cosas, quiénes son las partes, cuál es el inmueble, cuál es su destino, cuánto se paga, cuándo se paga, cómo se actualiza, cuánto dura el contrato, qué garantías existen, qué ocurre con el depósito, cómo se distribuyen determinados gastos y cuáles son las condiciones previstas para la finalización.
También puede haber cláusulas sobre mascotas, mantenimiento, mejoras, sublocación, uso de espacios comunes u otras cuestiones particulares del inmueble.
Eso no significa que todo lo que las partes escriban sea automáticamente válido. El contrato funciona dentro del marco de la ley. El Código Civil y Comercial establece, por ejemplo, que los derechos deben ejercerse de buena fe y que los acuerdos particulares no pueden dejar sin efecto normas imperativas.
Por eso, una cláusula contractual merece ser leída en conjunto con el resto del contrato y con las normas que regulan la locación.
El depósito de garantía
El depósito de garantía tiene una finalidad concreta: sirve como respaldo frente a determinadas obligaciones del contrato.
No es simplemente «el último mes de alquiler». Su función es garantizar el cumplimiento de obligaciones que puedan quedar pendientes, por ejemplo, relacionadas con el estado del inmueble o con determinados gastos que correspondan al inquilino.
En el régimen vigente, las partes pueden determinar libremente el monto y la moneda del depósito y también pueden acordar cómo debe ser devuelto al finalizar la locación. Esto es importante porque el régimen actual no establece como regla general para los contratos nuevos un tope nacional de un mes de alquiler.
Por eso, al firmar, hay que mirar tres cosas juntas: cuánto se entrega, en qué moneda y cómo se devuelve.
También conviene distinguir el depósito de otras sumas que puedan aparecer al comienzo de la relación. Que una suma se entregue al ingresar al inmueble no significa automáticamente que sea un alquiler adelantado. Su naturaleza depende de qué se pactó y para qué fue entregada.
¿Qué pasa si no me devuelven el depósito?
Supongamos que termina el contrato, entregás el inmueble y el propietario no devuelve el depósito.
La respuesta no es automáticamente «el propietario se lo puede quedar» ni «tiene que devolverte exactamente tal monto sin importar nada». Hay que mirar qué se pactó, si existen daños atribuibles al inquilino, si quedaron deudas pendientes y qué documentación permite determinar esas cuestiones.
El estado en que se devuelve el inmueble importa. También importa diferenciar un daño producido por el inquilino de un deterioro propio del uso normal y del paso del tiempo.
Si quedaron servicios o expensas todavía no facturados al momento de la entrega, puede existir una situación particular que deba resolverse entre las partes. Lo importante es no confundir una retención justificada para afrontar una obligación pendiente con la apropiación definitiva del depósito.
Si existe una discusión sobre el depósito, el contrato y las constancias de entrega, pagos y estado del inmueble son parte importante de la situación. El reclamo concreto dependerá de esas circunstancias.
Irse antes de que termine el contrato
Una situación bastante común es que el inquilino firme por determinado período y después necesite mudarse antes.
El régimen actual permite que el locatario resuelva anticipadamente el contrato en cualquier momento. La consecuencia económica prevista por el Código es el pago de un importe equivalente al 10 % del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha en que se notifica la rescisión hasta la fecha en que terminaba el contrato.
Por ejemplo, imaginemos que todavía quedan ocho meses de contrato. Para determinar esa suma no se toma simplemente «un alquiler» como indemnización fija. La norma habla del 10 % del saldo de los alquileres que quedarían por pagar desde la notificación hasta la fecha de finalización pactada.
La notificación también importa porque es desde allí que se calcula el período restante.
Esto es diferente de una situación en la que el contrato termina porque el propietario incumple determinadas obligaciones. El Código contempla también supuestos de resolución imputables al locador, por ejemplo cuando incumple su obligación de conservar el inmueble apto para el uso y goce convenido o determinadas garantías.
Por eso, si alguien quiere irse antes, primero conviene identificar por qué termina el contrato. No es lo mismo una decisión del inquilino sin invocar un incumplimiento del propietario que una resolución provocada por un incumplimiento de la otra parte.
Reparaciones y problemas durante el alquiler
Durante el alquiler pueden aparecer problemas que no estaban cuando se entregó el inmueble.
El propietario tiene la obligación de conservar la cosa en condiciones de servir al uso y goce convenido y debe afrontar determinadas reparaciones que no sean imputables al inquilino.
El Código contempla incluso una diferencia entre reparaciones urgentes y no urgentes. Frente a una reparación urgente, si el propietario fue debidamente notificado y no actúa, el inquilino puede realizarla a su cargo después de transcurridas al menos 24 horas desde la recepción de la notificación. Para reparaciones no urgentes, la intimación debe otorgar un plazo que no puede ser inferior a diez días corridos.
Esto no significa que cualquier arreglo pueda cargarse automáticamente al propietario. Hay que distinguir entre el deterioro propio del inmueble, el mantenimiento que corresponde al inquilino y los daños que el propio inquilino haya causado.
También importa el destino. El inquilino debe utilizar el inmueble de acuerdo con el destino pactado y no puede cambiarlo simplemente porque el cambio no genere un perjuicio evidente para el propietario.
¿Qué pasa si el inquilino deja de pagar?
Acá aparece una diferencia importante entre tener una deuda y desalojar judicialmente a una persona.
Si un inquilino deja de pagar, el incumplimiento puede permitir al propietario resolver el contrato en determinadas condiciones. El Código contempla, entre otras causales, la falta de pago de la prestación dineraria convenida durante dos períodos consecutivos y también permite que el contrato contemple determinadas causas adicionales de resolución.
Pero que exista un incumplimiento no significa que el propietario pueda simplemente sacar al inquilino por sus propios medios.
Para el desalojo por falta de pago de alquileres de una vivienda existe una instancia previa específica: el locador debe realizar una intimación fehaciente, otorgando un plazo que no puede ser inferior a 10 días corridos desde su recepción y especificando el lugar de pago.
La intimación tiene una función concreta: poner al inquilino en conocimiento de la deuda y darle el plazo legal para regularizarla antes de que pueda plantearse la acción judicial de desalojo por esa causa.
Si transcurre ese plazo y el inmueble no es restituido, puede iniciarse la acción judicial de desalojo.
Y acá aparece una cuestión que suele perderse en las explicaciones generales: el proceso judicial de desalojo no tiene un único procedimiento para toda la Argentina. El propio Código remite al proceso previsto en cada jurisdicción y, si no existe uno especial, al procedimiento más abreviado establecido por las leyes procesales locales.
Por eso no corresponde decir que «un desalojo tarda X días» o que siempre interviene determinado juzgado. Depende de dónde esté ubicado el inmueble y de las reglas procesales aplicables.
El desalojo no es una cuestión de cambiar la cerradura
Para un propietario puede resultar desesperante tener un inmueble ocupado y no cobrar el alquiler. Para un inquilino puede ser muy angustiante recibir una intimación de pago o enfrentar una situación de desalojo.
Pero la relación contractual no habilita a ninguna de las partes a reemplazar el procedimiento legal por vías de hecho.
El desalojo es una acción judicial. El Código prevé que, una vez extinguida la locación o cumplida la instancia correspondiente frente al incumplimiento, si el inquilino no restituye el inmueble el locador puede iniciar esa acción. La forma concreta en que se tramita depende de la jurisdicción.
Por eso, ante una situación de falta de pago, conviene separar tres cuestiones: la existencia de la deuda, la situación del contrato y la restitución del inmueble. Pueden estar relacionadas, pero no son exactamente lo mismo.
También es importante no confundir un alquiler con otras situaciones de ocupación. Por ejemplo, el desalojo de un inquilino y la situación de una persona que ocupa un inmueble dentro de una sucesión pueden requerir analizar reglas y antecedentes diferentes.Si el problema surge porque falleció el titular del inmueble y existe un heredero u ocupante.
Entregar las llaves
La finalización del alquiler también tiene una cuestión práctica que puede generar problemas: la entrega del inmueble.
El inquilino debe restituir la propiedad cuando corresponde. Pero el propietario no puede negarse a recibir las llaves ni condicionar su recepción.
Si el propietario se niega o guarda silencio frente al pedido del inquilino de entregar las llaves, el Código contempla la posibilidad de consignarlas judicialmente. Además, establece una regla específica sobre los alquileres y obligaciones accesorias cuando esa consignación se realiza dentro de los plazos previstos.
Esto importa porque la entrega de las llaves no es un detalle administrativo. Marca un momento relevante en la finalización de la relación y puede tener consecuencias sobre las obligaciones que siguen corriendo.
Por eso conviene dejar constancia de cuándo se ofreció la entrega, qué se entregó y en qué estado estaba el inmueble.
¿Y si las partes quieren resolver el problema sin llegar a juicio?
No todos los conflictos entre propietario e inquilino necesariamente terminan en un juicio.
La mediación es una alternativa para intentar alcanzar un acuerdo antes de recurrir a la Justicia. Su funcionamiento y obligatoriedad dependen del régimen aplicable y de la jurisdicción. La información oficial sobre mediación explica que puede utilizarse para buscar una solución entre las partes y que, cuando corresponde como instancia prejudicial, se desarrolla antes del juicio.
En materia de desalojos, además, hay que mirar específicamente la legislación aplicable. La Ley 26.589 contempla supuestos en los que la mediación puede ser optativa para quien reclama, por lo que no conviene trasladar automáticamente las reglas generales de mediación a todos los casos de alquileres.
En otras palabras: que exista la posibilidad de mediación no significa que todos los conflictos de alquiler tengan exactamente el mismo recorrido previo al juicio.
Un alquiler viejo puede tener reglas diferentes
Hay una cuestión especialmente importante si el contrato no es nuevo: la fecha en que se celebró.
El régimen de alquileres tuvo cambios importantes en los últimos años. La Ley 27.551 fue posteriormente abrogada y el Decreto 70/2023 modificó varias de las reglas de locación del Código Civil y Comercial. El texto actualizado del Código permite identificar qué disposiciones fueron modificadas y cuáles quedaron derogadas.
Por eso, no conviene tomar una regla actual y aplicarla automáticamente a un contrato firmado varios años atrás.
Un contrato celebrado bajo el régimen anterior puede seguir sujeto a reglas diferentes durante su vigencia. Esto es particularmente relevante para cuestiones como el plazo, la actualización, el depósito y la rescisión anticipada.
La primera pregunta ante un conflicto con un contrato existente debería ser, entonces: ¿cuándo se firmó y qué régimen estaba vigente en ese momento?
Alquileres e impuestos: es otro tema
La situación impositiva del alquiler es una cuestión distinta de la relación contractual entre propietario e inquilino.
La registración de contratos, las obligaciones fiscales y las deducciones tienen reglas propias y pueden cambiar según la situación de las partes.
Para esa parte, Guía Ciudadana tiene una guía específica. No hace falta mezclar en este artículo el funcionamiento del contrato con Ganancias, Bienes Personales u otras cuestiones tributarias.
Algunas situaciones no son iguales aunque se parezcan
No es lo mismo que un inquilino deje de pagar, que termine el contrato y no entregue el inmueble, que el propietario se niegue a recibir las llaves o que una persona ocupe un inmueble que forma parte de una sucesión.
Tampoco es lo mismo discutir un depósito porque existen daños documentados que reclamarlo cuando no hay deudas ni daños pendientes.
Y tampoco es igual querer terminar voluntariamente un contrato antes de tiempo que pretender resolverlo porque la otra parte incumplió una obligación.
La diferencia importa porque cada situación activa reglas distintas.
Si el problema tiene que ver con una sucesión o con quién tiene derecho a ocupar un inmueble después del fallecimiento de su titular.Si la cuestión está vinculada con la compra de un inmueble.Si el daño en la vivienda involucra a un vecino, una filtración o un accidente de tránsito.La capa impositiva de comprar o vender.
Para orientarse cuando aparece un problema
Si sos inquilino, conservar el contrato, los comprobantes de pago, las comunicaciones con el propietario, las constancias de reparaciones y la documentación relacionada con la entrega del inmueble puede ser importante para entender qué ocurrió.
Si sos propietario, también es importante conservar el contrato, los comprobantes de cobro, las comunicaciones, la documentación sobre el estado del inmueble y las constancias de cualquier incumplimiento.
La documentación no reemplaza las reglas legales, pero permite reconstruir qué se pactó y qué pasó realmente.
Si el problema ya se convirtió en un conflicto jurídico y no sabés por dónde empezar, los Centros de Acceso a la Justicia (CAJ) brindan orientación legal primaria gratuita, de manera presencial y remota en distintas partes del país.
El objetivo de esta guía es justamente ese: que antes de firmar, reclamar, rescindir o enfrentar un problema de alquiler puedas identificar qué relación existe, qué dice el contrato, qué reglas legales entran en juego y qué parte del problema depende de la jurisdicción.
La locación tiene reglas generales en el Código Civil y Comercial, pero la situación concreta siempre depende de los términos del contrato, de la fecha en que fue celebrado, del tipo de inmueble y del problema que se haya producido. Y cuando el asunto llega al desalojo o a otro proceso judicial, también entra en juego la legislación procesal local.
Esta guía ofrece información general y educativa. Las reglas de locación, compraventa y el circuito judicial pueden cambiar según la jurisdicción y la fecha del contrato: confirmá siempre los datos vigentes en fuentes oficiales o con un profesional.