Compra o venta de inmueble o auto: qué impuestos mirar

Si vendés un inmueble

La idea es separar cosas que suelen aparecer mezcladas: impuestos nacionales, tributos de la provincia o de la Ciudad donde se hace la operación, y gastos propios de la inscripción. Comprar y vender tampoco generan necesariamente las mismas obligaciones.

Cuando vendés un bien, normalmente tenés que preguntarte qué tratamiento tiene el resultado de esa venta y qué pasa con ese bien dentro de tu patrimonio. Cuando comprás, el foco suele estar en los impuestos y tasas que cobra la jurisdicción donde se instrumenta e inscribe la operación. Escuchar en una escribanía o en un Registro del Automotor palabras como «Ganancias», «Bienes Personales», «Sellos», «IIBB» o «ITI» no significa que todas sean impuestos que vas a pagar por la misma operación.

Cuando una persona vende una propiedad hay que separar al menos tres preguntas: si la venta genera un resultado con tratamiento en Ganancias; qué ocurre con ese inmueble dentro de Bienes Personales; y qué tributos locales puede generar la operación.

Durante mucho tiempo, la referencia habitual para la venta de un inmueble por una persona física era el ITI, el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles. Era un impuesto que recaía sobre determinadas transferencias y se lo asociaba con una retención del 1,5% sobre el valor de la operación. Ese ya no es el mapa para una venta realizada hoy. El ITI fue derogado por la Ley 27.743 en julio de 2024. La normativa oficial indica que se derogó el título de la Ley 23.905 que regulaba ese impuesto. Si alguien está por vender un inmueble en 2026 y dice «tenés que pagar el ITI del 1,5%», está usando un esquema de otra etapa.

El cambio importante había comenzado con los inmuebles adquiridos desde 2018: para esos casos, la legislación de Ganancias incorporó el tratamiento de la enajenación de inmuebles, con una lógica diferente de la del antiguo ITI. En términos sencillos, ya no se trata de aplicar automáticamente un porcentaje sobre todo el precio de venta, sino de analizar el resultado de la operación y las reglas que correspondan. La reglamentación distingue, entre otras cuestiones, los inmuebles adquiridos a partir del 1° de enero de 2018.

Desde 2026 la Ley de Ganancias contempla una exención para determinados resultados derivados de la enajenación de inmuebles y de la transferencia de derechos sobre inmuebles comprendidos en su artículo 99, cuando la operación se realiza a partir del 1° de enero de 2026. La reglamentación precisó el alcance de esa exención. Para una operación concreta ya no alcanza con preguntar «¿cuánto es el impuesto sobre la venta?». Primero hay que determinar qué régimen corresponde al inmueble, cuándo y cómo fue adquirido, qué tipo de operación se está haciendo y si existe una exención aplicable.

La vivienda que usás como casa-habitación merece una mirada particular. La normativa la define como el inmueble destinado a vivienda única, familiar y de ocupación permanente, y existen reglas específicas para su tratamiento en Ganancias. Si estás vendiendo la casa en la que vivís, no conviene asumir ni «la venta siempre paga Ganancias» ni «la casa nunca paga Ganancias». Hay que mirar el encuadre vigente. El tratamiento puede ser distinto al de un inmueble que compraste como inversión o destinaste al alquiler.

Bienes Personales no se cobra simplemente por vender una propiedad: mira el patrimonio al cierre del año. Si lo vendiste durante el año y ya no lo tenés al 31 de diciembre, ese inmueble en particular ya no forma parte de esa foto. La casa-habitación tiene, además, un tratamiento específico dentro de Bienes Personales. Hay que mirar el conjunto de bienes, las valuaciones y las reglas del período.

El comprador y el vendedor no miran lo mismo

Para el vendedor, el análisis suele concentrarse en el tratamiento fiscal del resultado de la venta y en la situación patrimonial del inmueble. Para el comprador aparece con más fuerza la cuestión de los tributos asociados al instrumento y a la transferencia dentro de la jurisdicción correspondiente. Ahí aparece el Impuesto de Sellos, o alguna denominación equivalente de la provincia o de CABA.

No existe una única «tasa de Sellos nacional». Es un tributo local y sus reglas dependen del lugar donde se instrumenta la operación y de las características del acto. Cuando una persona compra un departamento en Buenos Aires, no corresponde trasladar automáticamente el tratamiento de Sellos de otra provincia.

También pueden existir tasas y conceptos vinculados con la inscripción, certificados u otras actuaciones locales. Son cuestiones distintas de Ganancias y de Bienes Personales. Cuando comprás un inmueble, además del precio, tenés que preguntar qué tributos locales y gastos de inscripción corresponden a esa operación. No conviene asumir que todo lo que aparece en la liquidación de una escritura es «un impuesto nacional».

El IVA tampoco debe meterse automáticamente en cualquier compraventa de vivienda usada entre particulares. Una vivienda usada típica no se convierte por el solo hecho de venderse en una operación a la que haya que agregarle un IVA nacional como regla general.

¿Y el COTI?

COTI significa Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles. Era un régimen de información vinculado con la negociación, oferta y transferencia de inmuebles. Ese régimen fue dejado sin efecto en 2025. La Resolución General 5697/2025 abrogó la resolución que establecía el COTI y fijó su entrada en vigencia desde mayo de 2025.

Eliminar una obligación de información no equivale a eliminar un impuesto. Que hoy no corresponda tramitar un COTI no significa que la venta haya dejado de tener tratamiento fiscal.

En el mismo paquete de simplificación de 2025 se eliminaron distintos regímenes de información relacionados con operaciones de bienes usados y otros sectores. La Resolución General 5698/2025, por ejemplo, abrogó regímenes de información sobre compraventa de automotores y motovehículos usados, CITI Escribanos, expensas y otros conceptos, con las fechas de vigencia de esa norma. Si en una operación actual alguien menciona una obligación de información de años anteriores, conviene comprobar primero si ese régimen continúa vigente.

Si comprás un inmueble

Comprar una propiedad no significa automáticamente que exista un «impuesto nacional a la compra» equivalente al viejo ITI. La operación puede involucrar tributos locales, especialmente Sellos, además de tasas y costos relacionados con la inscripción y la instrumentación. Hay que distinguir el impuesto que grava una determinada operación del gasto que surge porque hay que registrar el cambio de titularidad.

Una vez que el inmueble pasa a formar parte de tu patrimonio, puede tener consecuencias para Bienes Personales, según tu situación y las reglas del período. El impuesto no necesariamente aparece en el momento de comprar: puede aparecer después, al analizar el patrimonio al 31 de diciembre. «¿Qué pago para comprar la propiedad?» y «¿qué impuestos voy a tener por ser dueño?» no son la misma pregunta.

Si el inmueble va a ser alquilado, aparece otro conjunto de cuestiones: el contrato civil; y la declaración impositiva.

Si vendés un departamento que alquilabas

Este caso muestra por qué no conviene usar la regla «si vendo una propiedad, pago X». Supongamos que tenés un departamento que compraste como inversión y durante algunos años alquilaste. Al venderlo hay que analizar el tratamiento de la enajenación bajo las reglas de Ganancias del año de la venta. La situación no es idéntica a la de quien vende la vivienda que usa como casa-habitación.

Durante el período en que fuiste propietario, el inmueble podía integrar tu patrimonio para Bienes Personales al 31 de diciembre, si estabas alcanzado. Y mientras estuvo alquilado hubo un tratamiento fiscal propio de los alquileres. Son tres problemas diferentes: el alquiler, la tenencia y la posterior venta.Impuesto a las Ganancias (personas).Bienes Personales.

Si vendés un auto usado

No hay que buscar un supuesto «ITI del auto». El ITI era un impuesto específico de determinadas transferencias de inmuebles y, además, fue derogado. No existe un equivalente nacional que simplemente haya que trasladar al automóvil.

En una venta de un auto usado entre particulares aparecen, por un lado, los trámites y aranceles de la transferencia registral, ante el Registro Seccional de la Dirección Nacional de los Registros de la Propiedad del Automotor y de Créditos Prendarios. Por otro lado, hay que mirar quién está vendiendo y por qué. No es lo mismo una persona que vende su auto particular de uso personal que una persona que compra y vende automóviles como actividad habitual.

En el primer caso, no corresponde inventar un impuesto nacional fijo simplemente porque hubo una transferencia. Si existe una actividad habitual de compraventa, o si por las características de la operación existe un resultado alcanzado por Ganancias, el análisis cambia. También puede aparecer Bienes Personales si el auto formaba parte del patrimonio al 31 de diciembre y la persona está alcanzada.

La eliminación en 2025 de determinados regímenes de información sobre compraventa de automotores usados tampoco significa que desaparecieron los trámites registrales ni cualquier obligación tributaria que pueda corresponder. La RG 5698/2025 modificó precisamente ese mapa de regímenes de información.

La diferencia entre Nación y jurisdicción local

Los impuestos nacionales, en esta clase de operaciones, aparecen principalmente Ganancias y Bienes Personales, cuando corresponde. Después están los tributos provinciales o de CABA: ahí aparece, entre otros, Sellos. Finalmente están los conceptos de inscripción y registros. Que un concepto aparezca en la liquidación de una operación no significa automáticamente que sea un impuesto nacional.

Ingresos Brutos también es local y merece un análisis separado. Para una persona que vende ocasionalmente un bien de su patrimonio, no conviene asumir que una venta aislada equivale a desarrollar una actividad habitual gravada. Si existe una actividad comercial o profesional, el análisis puede ser diferente.Ingresos Brutos, retenciones y Convenio.

Qué conviene preguntar antes de firmar

La pregunta útil no es solamente «¿cuánto tengo que pagar de impuestos?». Primero, qué impuestos nacionales corresponden a tu situación y cuál es el tratamiento de la operación en Ganancias, si corresponde. Después, qué ocurre con el bien para Bienes Personales al cierre del año. Luego, los tributos de la jurisdicción, especialmente Sellos. Finalmente, separá esos impuestos de los aranceles y gastos de inscripción.

Ese orden evita tomar una cifra de una operación anterior, recordar una sigla como ITI o COTI y aplicarla automáticamente a una operación de 2026. El ITI fue derogado en 2024 y el COTI fue eliminado como régimen de información en 2025. Las reglas de Ganancias sobre inmuebles también tuvieron modificaciones posteriores, incluyendo cambios con efectos desde 2026. La fecha de adquisición, la fecha y características de la venta, el destino de la propiedad, la situación del vendedor y la jurisdicción pueden cambiar el resultado.

Esta guía sirve para ordenar qué mirar. La determinación concreta, los certificados y la liquidación deben verificarse con la normativa vigente al momento de la operación y, cuando corresponda, con el escribano, profesional o registro que intervenga.Si el bien se recibió por herencia o donación, el costo y el momento de incorporación pueden seguir otras reglas: herencia, donación y sucesión.