Alquileres: cómo se orienta la declaración para dueño e inquilino

Si sos quien cobra el alquiler

No tienen las mismas obligaciones ni acceden a las mismas deducciones. Cuando alquilás un departamento, una casa o un local, pueden aparecer al mismo tiempo el registro del contrato, la emisión de comprobantes, el tratamiento del ingreso para quien es dueño, las posibles deducciones para quien alquila su vivienda y, además, impuestos que dependen de la jurisdicción, como Ingresos Brutos o Sellos. Por eso, lo primero es separar los roles.

Para el dueño del inmueble, el alquiler que recibe es un ingreso. No se trata simplemente de «recibir plata todos los meses»: ese ingreso tiene que encuadrarse en el régimen que corresponda a la situación del propietario.

Una persona que alquila un inmueble puede, si reúne las condiciones, estar dentro del Monotributo. En otros casos puede tributar bajo el régimen general, donde los ingresos por la locación forman parte del Impuesto a las Ganancias y puede existir además una cuestión vinculada con IVA según la operación. No existe una única forma de declarar un alquiler para todos los propietarios.

Si ya sos monotributista y esa actividad puede quedar comprendida dentro del Régimen Simplificado, el alquiler puede incorporarse a ese régimen. En ese supuesto, el impuesto integrado del Monotributo sustituye Ganancias e IVA de esa actividad en los términos previstos por el régimen. Eso no significa que desaparezcan automáticamente los demás impuestos o obligaciones que puedan corresponder.

Si estás en el régimen general, el alquiler se analiza dentro de Ganancias y puede existir también IVA según el caso. Cuando se habla de «gastos del alquiler», no siempre se está hablando de una deducción que pueda usar cualquier persona. Para un propietario en régimen general pueden existir conceptos relacionados con el inmueble alquilado —determinadas expensas, reparaciones, amortización o intereses— siempre sujetos a las condiciones y límites de la normativa. El resultado fiscal no necesariamente es sumar todos los alquileres cobrados durante el año.

Además está Ingresos Brutos: es otra capa, provincial, y el alquiler puede quedar alcanzado según las reglas de la jurisdicción y, cuando intervienen distintas jurisdicciones, según el Convenio Multilateral. No hay una única respuesta nacional.Esa parte está en Ingresos Brutos, retenciones y Convenio.

El contrato también se informa: qué es RELI

RELI significa Registro de Locaciones de Inmuebles. Es el servicio mediante el cual se informan determinados contratos de alquiler. La registración se realiza con clave fiscal y el sistema permite declarar los datos del contrato y adjuntar el documento correspondiente.

Para registrar un contrato se utiliza el servicio «Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI». La guía oficial indica que se necesita clave fiscal nivel 3 como mínimo. Una vez realizada la operación, el sistema genera una constancia con un código identificador del contrato.

Registrar el contrato no significa que el alquiler quede «pagado» impositivamente. Una cosa es informar el contrato. Otra es emitir el comprobante correspondiente. Y otra es determinar qué impuestos corresponden sobre los ingresos obtenidos.

Las modificaciones del contrato y las actualizaciones del valor de la locación deben informarse dentro de los 15 días corridos posteriores a que se produzcan, utilizando el mismo servicio. Si durante la relación de alquiler cambia una condición que debe actualizarse, no alcanza con haber registrado el contrato originalmente.

La factura cumple otra función

La factura o documento equivalente sirve para respaldar el pago del alquiler y puede ser especialmente importante para el inquilino que pretende utilizar la deducción correspondiente en Ganancias. La registración del contrato y la facturación no son lo mismo.

Supongamos que alquilás un departamento para vivir. El contrato puede estar registrado en RELI, pero para determinadas deducciones también necesitás el comprobante que respalde el alquiler pagado. La información oficial sobre alquileres establece que, para la deducción del 40%, los importes abonados deben estar respaldados mediante una factura o documento equivalente emitido por el locador.

Más sobre comprobantes: factura electrónica y tipos de comprobante.

Si sos el inquilino de tu vivienda

Si trabajás en relación de dependencia, sos jubilado o estás inscripto como autónomo y alquilás la vivienda en la que vivís, podés tener derecho a computar una deducción del alquiler en el Impuesto a las Ganancias, siempre que se cumplan las condiciones correspondientes.

La deducción general permite computar hasta el 40% de las sumas pagadas por el alquiler de la vivienda, con el límite correspondiente al mínimo no imponible del período fiscal y siempre que el contribuyente no sea titular de ningún inmueble, en ninguna proporción. Además, el alquiler debe estar respaldado por una factura o documento equivalente emitido por el locador. El 40% es una parte de la regla, no una garantía de que siempre se pueda descontar el 40% de todo lo pagado.

Hay un detalle importante cuando se consulta información de años anteriores: los importes en pesos cambian con el tiempo. La página oficial, a la fecha de esta guía, presenta para 2024 y siguientes la indicación «Ver tratamiento», por lo que no corresponde tomar un valor nominal de un año anterior y tratarlo como si fuera un límite permanente. Hay que mirar el tratamiento vigente para el período fiscal que se está declarando.

Además existe otro beneficio relacionado con los alquileres de casa-habitación: tanto el locatario como el locador pueden computar una deducción equivalente al 10% del monto mensual del alquiler, siempre que se cumplan las condiciones previstas, entre ellas que el contrato esté registrado en RELI. Para el inquilino, este 10% puede computarse adicionalmente al 40% cuando corresponda: no se trata simplemente de elegir entre una y otra.

Del lado del propietario, la información oficial indica que el locador puede computar esta deducción del 10% incluso cuando haya optado por declarar los ingresos por alquileres bajo el Régimen Simplificado. RELI, entonces, no es solamente una cuestión del dueño que registra un contrato: también puede estar vinculada con beneficios fiscales para ambas partes.

Un ejemplo: inquilino en relación de dependencia

Imaginemos que trabajás en relación de dependencia y alquilás un departamento para vivir. Primero, el contrato. Después, que la operación esté registrada en RELI cuando corresponda para acceder al beneficio que exige esa registración. También necesitás conservar los comprobantes que respaldan los pagos.

Por el lado de Ganancias, podrías tener la deducción del 40% si cumplís las condiciones —entre ellas, no ser titular de ningún inmueble y contar con la documentación que respalde los alquileres— y la deducción adicional del 10% si se cumplen las condiciones de ese beneficio.

Si sos trabajador en relación de dependencia, estas deducciones se gestionan a través de SIRADIG. La información oficial indica que allí se cargan los datos correspondientes a los alquileres y los comprobantes de pago. La normativa vigente eliminó la obligación de adjuntar el contrato de alquiler en SIRADIG para computar estas deducciones. El contrato debe estar registrado en RELI cuando esa registración sea requisito del beneficio, pero eso no significa que haya que volver a adjuntar el mismo contrato en SIRADIG para cada carga.

Para profundizar: Deducciones en Ganancias.

Otro ejemplo: tengo un departamento y soy monotributista

Tenés un departamento que alquilás y sos monotributista. En ese caso, el análisis no empieza preguntando cuánto puede deducir el inquilino. Empieza preguntando cómo corresponde encuadrar ese ingreso para vos.

Si la locación está comprendida dentro del Régimen Simplificado y cumplís sus condiciones, el alquiler puede declararse dentro del Monotributo. El impuesto integrado sustituye Ganancias e IVA de esa actividad en los términos del régimen. Además, si se trata de un alquiler de casa-habitación, puede aparecer la deducción del 10% para el locador cuando se cumplen sus requisitos, aun cuando haya optado por declarar esos ingresos bajo el Régimen Simplificado.

Eso no significa que por ser monotributista desaparezcan automáticamente todas las demás obligaciones. Ingresos Brutos pertenece a otro nivel y puede corresponder según la jurisdicción.La diferencia de caminos nacionales: Monotributo o régimen general.

¿Y si es un local comercial?

En un local comercial cambia, entre otras cosas, el destino del inmueble. Ya no estamos hablando del alquiler de la vivienda del inquilino y, por lo tanto, no corresponde trasladar automáticamente las deducciones de Ganancias previstas específicamente para alquileres de casa-habitación.

El propietario sigue teniendo que analizar cómo declarar el ingreso según su régimen fiscal, y pueden aparecer Ganancias, IVA, Monotributo o Ingresos Brutos según las características del caso. El contrato puede formar parte de las locaciones que se registran en RELI: el registro contempla, entre otras operaciones, locaciones de inmuebles urbanos y también locaciones de espacios o superficies dentro de inmuebles destinados a determinadas actividades comerciales.

Lo que no corresponde es tomar las reglas de un alquiler residencial y aplicarlas automáticamente a un local.

¿Qué gastos de una propiedad alquilada se pueden mirar?

Cuando el propietario tributa bajo un régimen en el que corresponde determinar una ganancia neta, aparece una pregunta lógica: si cobré alquileres durante el año, ¿puedo considerar los gastos que tuve para mantener o producir ese ingreso?

Existen conceptos vinculados con el inmueble alquilado que pueden tener tratamiento como deducciones, pero su utilización depende del régimen y de las condiciones de la normativa. Entre ellos pueden aparecer determinados gastos de mantenimiento o reparación, expensas, amortización del inmueble e intereses vinculados con la financiación, según corresponda.

No significa que cualquier gasto relacionado con una propiedad pueda descontarse automáticamente ni que todos tengan el mismo tratamiento. Hay que distinguir, por ejemplo, entre un gasto que tiene relación con la obtención de la renta y un gasto personal del propietario. Para un propietario en régimen general, la pregunta correcta no es solamente «¿qué pagué durante el año?», sino «¿qué tratamiento tiene cada gasto dentro de la determinación de la renta del inmueble?».

Impuesto de Sellos: tampoco es un impuesto nacional único

Sellos es un impuesto local que aplican CABA y las provincias sobre determinados actos o instrumentos, entre ellos determinados contratos onerosos. Un contrato de alquiler no tiene necesariamente el mismo tratamiento en todo el país. La existencia del impuesto, sus condiciones y su eventual importe dependen de la jurisdicción.

Si estás por firmar un contrato y querés saber si corresponde Sellos, hay que consultar el organismo fiscal de la jurisdicción, por ejemplo AGIP en CABA o ARBA en la provincia de Buenos Aires. No existe una «alícuota nacional de Sellos» que pueda aplicarse a cualquier alquiler. Esa capa no reemplaza el análisis de Ganancias, Monotributo, IVA o Ingresos Brutos.

La diferencia entre dueño e inquilino

El dueño recibe dinero. Para él, ese alquiler es un ingreso y debe analizar cómo corresponde declararlo según su régimen fiscal. Puede tener obligaciones de facturación, registración y, según el caso, Ganancias, IVA, Monotributo e Ingresos Brutos. También puede analizar determinados gastos relacionados con la propiedad cuando el régimen correspondiente permite computarlos.

El inquilino está pagando un alquiler. Si se trata de su vivienda y tributa Ganancias, puede tener acceso a las deducciones específicas para casa-habitación, siempre que cumpla los requisitos. Entre ellos aparecen la factura o documento equivalente y, para el beneficio del 10%, la registración del contrato en RELI.

Cuando alguien dice simplemente «el alquiler se declara», la frase queda incompleta. Hay que preguntar: ¿quién lo declara?, ¿el contrato o el ingreso?, ¿en qué impuesto?, ¿es una vivienda o un local?, ¿el propietario está en Monotributo o en el régimen general?, ¿el inquilino tributa Ganancias?

El tratamiento general del impuesto: Impuesto a las Ganancias (personas). Los límites expresados en pesos no deben trasladarse de un año a otro sin verificar el período correspondiente.